为什么外地人威海置业占比超40%？如何在威海三区置业？

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威海，在整个山东省的最东面，东侧就是外海，西侧与烟台紧紧相邻，与北边的大连隔海相望，与天津、秦皇岛、烟台一起环围渤海。

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第一印象：小而净

初到威海，第一印象就是城市真小，坐上出租车从城市的西北角国际浴场跑到东南角的杨家湾海上公园不过20分钟。一路上都是海景，山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海、岛于一体 ，山、海、城、岛相映成趣的滨海城市印象让人尤为难忘。

在城市的西北高新区行驶，欣赏的是一望无涯的大海景观，在城市的中心区环翠区行驶，可以瞭望对面的刘公岛，岛上的建筑清晰可见，在城市的南部经开区行驶，便可望见整个威海湾的全景，以及湾区里忙碌的巨轮和船只。

整个威海市区，整体就像一个阿拉伯数字“7”，城市的外侧（北侧和东侧）就是大海和海湾，城市的西侧就是里口山公园和仙姑顶公园的胶东丘陵，市区就是山海之间的稍许平缓的狭长带状地块。山海相夹，留个城区的空间狭小，城区每一处的宽度有限，最宽的城区不过有6到7条主干道，最窄的城区不过2条到3条主干道。

威海城区图↓↓↓

城市的第二感觉就是干净，这种干净是一种彻底的干净，主干道干干净净，小街道干干净净，旅游区干干净净，居民区干干净净，路上干干净净，甚至连机动车上也干干净净，既没有乱扔的果皮纸屑，也没有北方城市的漫天粉尘，连呼吸的空气都让人觉得干干净净。

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新威海和老威海卫

和威海市民谈话，老一点的原住民还是愿意把这个城市叫做“威海卫”。威海卫和威海，一字之差，显示了这个城市不同的定位，回去查阅历史，方知这个城市原是一个兵站，在明初洪武年间为防倭寇侵扰，设立威海卫，为海防驻军之所，取威震海疆之意，威海之名即由此而来。所谓“卫”来源于明朝的驻军制度，卫所由朝廷根据各地的防卫、战略需要而设置，或数府一卫，或一府一卫， 但皆为军事要地。

民国威海卫地名邮戳↓↓↓

威海在明清乃至民国（含英国租借期间）一直是个驻军之所，直到1945年建市还是叫威海卫市，直到1949年改名威海。之后，威海一直隶属于烟台，直到1984年，成为国家第一批沿海对外开放城市，方成为独立的城市，因此可以说这个城市是一个刚刚30年的新城，但是也是一个拥有600年历史的老兵营。

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红色的坡屋顶

走在威海街头，给人留下深刻印象的就是“红色的坡屋顶”，大多数的建筑，无论是商业的、住宅的、政府的、居民的、高层的、多层的、低层的，都是一种稍具有英式风格的“红色坡屋顶”的整体感。这或许和威海这座城市的“租借史”有着莫大的关系。

俯瞰威海市区↓↓↓

甲午战争中北洋海军全军覆没。清政府除割地、赔款、增开通商口岸外，还允许日本军队驻扎威海卫，此后刘公岛被日军占领达三年之久。1898年7月英国强租威海卫，刘公岛成为英国皇家海军远东舰队的避暑疗养之地。刘公岛上也留下了许多欧式的英租建筑，比如四营商店旧址，英国监狱旧址、基督教堂旧址，英国太平洋舰队司令部旧址， 英海军舰队司令避暑别墅旧址等等。英帝国强租威海卫之后，主要经营刘公岛，主要是因为刘公岛重要的军事地位，在原来建筑的基础上建造了许多欧洲风格的建筑以此来显示他们的到来，慰藉他们思乡的情结。其建筑大部分利用当地材料，以白黄色石料为主，配以红色砖瓦，独立成体。

典型英式建筑↓↓↓

刘公岛上的英式建筑↓↓↓

总体来看，这些建筑明显的透露出与中国传统民居异样的风格，但并不是典型的哥特式或巴洛克式的欧式建筑风格，只是与当时英帝国本土的一些普通建筑雷同。这些老建筑大部分已成为文物，它们不单单具有居住功能，而且还蕴含着丰富的历史文化价值。我想威海的现在建筑多多少少会受到这些建筑的影响，因此才会出现如此统一和整体的建筑立面。 

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环翠、高区和经区

以上基本上就是对这个城市的基本感觉和印象，下面谈谈这个城市的规划和房地产的认识。

整个城市不大，分为三个区：高区、环翠区和经区（南部工业新区一般不作为城区考量，是一块城区飞地）。

威海环翠中心区：面积374平方公里； 人口31.6万，包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。

威海高区（高新技术产业开发区）：面积122平方公里；人口18.3万； 包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。

威海经区（经济技术开发区）：面积198平方公里；人口12.2万；普通工业、居住。

这是三个行政区的划分，同时也是威海房地产市场的主要划分。威海房地产市场外需特征明显，外地客户（非威海籍贯）约占40%。各区域板块依托不同的资源条件，呈现明显的板块特征，从产品档次、价格水平、客户来源与认知上存在较大差异。

高区

高区——威海高新技术开发区，据该片区项目的置业顾问介绍，高区依托高校（山东大学威海分校）、高科技产业园及海水浴场（威海国际海水浴场）发展，集文化、科技与旅游为一体的城区，房地产可分为老城区、国际海水浴场片区和环翠省级旅游渡假区三个片区。产品以高层为主，沿海有少量多层，主力单价区间在8000——12000，一线海景豪宅单价在15000-20000，属于以高档景观住宅为主的外向型购房市场。

高区细分住宅市场↓↓↓

我们去威海的时间是11月，属于威海旅游市场的淡季，走在海水浴场旁边的街道上，周边冷冷清清，配套也不完善，大部分的商业处于歇业甚至关门的状态，除了一个美食一条街外，基本上没啥可用的配套，最吸引人的还是绵延几公里的威海国际海水浴场，从整个的景观、沙质还有设施设备来说都非常好。

非旅游旺季空荡荡的高区街景↓↓↓

整个区域的户型处于两个极端，要么是140以上的大户型，主要供本地有钱人进行改善型置业选择，要么是30平到50平的小户型，供外地人买来租给旅游旺季的旅游者进行投资。

听说该区域7月8月人气非常旺盛，一个标间的日租金可以达到300元/间•日，但是如果在淡季这个租金会有较大的回落，只有1500元/间•月，差别相当大。全年综合下来一个30多平标间大约在2500元—3000元/间•月的水平。这里面需要补充一点，整个威海旅游淡旺季非常明显，旺季一般是从五一到十一，一般靠海的房子出租率和酒店入住率可以达到80%左右，7月8月是满租期，出租率和入住率可以达到95%。

环翠区

环翠区——威海的老城区及市中心，环翠区是威海市的老城区，三面环海，一面靠山，景观、人文资源丰富，是威海市的政治、教育、文化、商业中心。政府所在地，依托城市核心资源及海景资源，产品包括高层、小高层，沿海住宅价格在8000——10000。环翠区根据自身特点可分为四个片区，环翠老城区、北海片区、伴月湾片区、北竹岛沿海片区。

行走在环翠区的街区，其繁华程度比高区要好很多，吃的玩的各种配套一应俱全。该区域有两家全国性的开发商开发的项目。保利开发的保利凯旋公馆和红叶谷（凯旋公馆为尾盘销售阶段，建筑形式为别墅加高层，分开管理，红叶谷是新盘面世），均价在8000上下，处于不临海，临山的区位。另外一家是华润威海湾九里，临海位置，位置非常好（是一个填海成岛的项目），东望威海湾，北望刘公岛，户型也挺好，也是7500到8000之间，说实话，初期我很惊异，为什么临海和不临海差价不大，就这这个问题专门咨询了一下当地人。终于明白，当地人一般不买临海的房子，即使买也是买退后海岸线800米到1000米以外，因为海边的房子非常容易泛潮，夸张一点装修五年就坏了，衣服被子非常容易发霉。所以在威海临海的房子在常规居住的角度上反而卖不过临海的。

环翠区的繁华街景↓↓↓

经区

经区——威海经济技术开发区，产品高层多层并存；城市住宅客户本地居多，海景住宅外地客户为主，当前市场份额约占威海市区50%，未来有望继续提高。

该片区，整体来看市场上的中小户型较多，尤其表现在内陆靠山片区。沿海片区适合养老、投资、度假的小户型公寓也逐年增加。内陆片区中，经区90平米以下小户型约占到70%，且近几年连续增长。

行走在经开区的街道上，感觉这个区域比较中庸，论配套比不过环翠，论海景比过高区，且主要的工厂和码头都集中在该区域，海景比较一般，远景主要是港口码头的塔吊，没有什么特别的景色。不过该区域比较大的优势是交通，威海高铁南站在该区域，主要的码头也在该区域。

经区威海港↓↓↓

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置业建议

1、威海房子投资潜力总体不大，关键在于威海市的人口太少，一般市民家中都有1套到2套房子，房价上涨潜力在未来可预见阶段不大。

2、作为居住，这个城市非常好，如果有空余资金，买一套隔三差五来小住一下，是个非常好的选择。

3、在选择地区方面，首先推荐环翠区的近海不临海区域，一个是价格比较适中，另外一个也是避免海洋潮气的影响，再则是环境同样不错的高区的配套条件远远差于环翠。

4、开发商的选择，建议保利和华润（因为整个威海只有这两家全国性企业，另外在高区有一家海信房地产，属于山东省级开发商，品质也可以，但是户型比较差），至于原因，至少这两个开发商能够保证你的项目品质不至于掉到坑里。

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